はいみなさんこんにちは。

今日は、不動産投資において必要になってくる、「マイソク」という物件資料の確認方法について書いていこうと思います。

なじみの不動産業者に通い、物件情報であるマイソクをもらったら、最初にチェックするのは、「借地権」「市街化調整区域・非線引区域」「再建築不可」という文言があるかどうかです。

「借地権」の物件は、建物は売主のものですが、土地は売主以外の地主のものである、ということです。

この物件を購入してしまうと、購入した人は月々地代家賃を支払う必要があり、建て替え時などにも地主に支払いをしなくてはなりません。また、借地権は金融機関の審査時に低く評価されます。

次に、「市街化調整区域」についてです。「市街化調整区域」とは、建物を建ててはいけないエリアです。しかし、すでに存在している建物については使用することができるのですが、その資産価値は低く評価されてしまいます。

「非線引区域」は、国が都市計画を行わないと決めたエリアのことです。つまり、電気・ガス・水道・道路などのインフラを作らないと決めたエリアと言えます。

「非線引区域」の建物も資産価値は低くなります。

「再建築不可」とは、文字通り再び建築することは不可能、という意味です。

「再建築不可」の物件は、立地がよく利回りが高いことが多いですが、投資初心者は手を出してはいけません。

なぜならば、「再建築不可」の物件は、銀行からの評価がゼロだからです。

「再建築不可」の記載については注意が必要です。なぜなら、「再建築不可」の物件情報は、マイソクごとに異なる記載方法が取られているからです。

再建築不可の記載が無い場合の注意点

建築基準法では幅員（ふくいん）４メートル以上の公道または私道に間口2メートル以上接することを再建築の条件としています。

しかし、物件によっては、幅員が1.8メートルの私道に間口1メートルなど、基準にそぐわないものも多いです。

そのような場合は、「再建築不可」の記載がなくてもそうであることを疑う必要があります。

また、「43条但書道路のため、再建築時には建築審査会の許可を受ける必要があります」といった記載がなされていることもあります。

「43条但書」というのは、建築基準法の第43条の但し書きのことなのですが、この但し書きには、建築基準法上の道路とは異なり、原則として再建築不可ですが、建築審査会の許可を受けることで再建築できる道路がありますよ、ということです。

要するに、基本的には再建築不可だけど、役所に許可をもらったら再建築できますよということです。

したがって、投資初心者は「43条但書」の物権は避けるべきです。

建蔽率超過・容積率超過

「建蔽（ぺい）率」とは、その土地に建てられる1階部分の床面積、「容積率」とは1階、2階と建てたときの合計床面積です。

「建蔽率超過」や「容積率超過」というのは、建築当時は超過していませんでしたが、その後法律が変わり超過してしまった「既存不適格物権」と、超過しているとわかっていながら建築した「違法物権」があります。

この「建蔽率超過」と「容積率超過」は、銀行などの金融機関からの融資が非常に難しいです。

ほとんどは、融資不可となります。

マイソクによっては、これらの文言がないこともありますので、自分で計算する必要があります。

セットバック・2項道路

建物を建築するためには、建築基準法に基づき、幅員が4メートル以上の道路に面している必要があります。

つまり、「セットバック」や「2項道路」というのは、土地の一部を道路として提供してくれたら再建築してよいというものです。

「セットバック」とは、再建築をするときに道路の中心線から2メートル分、後退することです。

「2項道路」とは、セットバックにより作られた道路のことを指します。

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